- Warunki na rynku magazynowym w Polsce na początku 2020 roku
- Wpływ pandemii COVID-19 na rynek magazynowy
- Dostarczona powierzchnia, tendencje, osiągnięcia
- Prognozy dla rynku magazynowego w przyszłym roku
- Podsumowanie i wnioski
W ostatnich latach polski rynek magazynowy rozwijał się w bardzo szybkim tempie. Do ważnych przyczyn należy ogólny wzrost gospodarczy, szybki rozwój handlu elektronicznego, inwestycje zagraniczne i tak dalej. Ale w 2020 roku na światowej arenie gospodarczej pojawiła się pandemia COVID-19, która przyniosła ogromne straty prawie wszystkim krajom i znacznie zmieniła stosunek przepływów finansowych w różnych branżach. Jak to wpłynęło na rynek magazynowy w Polsce? Na to i inne pytania odpowiemy w dzisiejszym artykule, a także podsumujemy wyniki roku i omówimy prognozy na przyszły rok.
Warunki na rynku magazynowym w Polsce na początku 2020 roku
Początek 2020 roku był obiecujący dla rynku magazynowego w Polsce. Całkowite zasoby nieruchomości magazynowych nieznacznie przekroczyły 18,6 mln mkw. W minionym roku przewidywano, że w 2020 roku będzie duże zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie magazynowe oraz aktywny rozwój e-commerce. Spodziewano się również dalszej aktywnej automatyzacji magazynów i wzrostu wynagrodzeń w branży. Eksperci oczekiwali tego na podstawie osiągnięć i trendów roku 2019, wśród których znalazły się następujące:
- Nieruchomości magazynowe stały się bardziej dostępne dzięki relokacji dużych najemców i inwestycjom spekulacyjnym;
- Stosunkowo niska dynamika cen w budownictwie i wysoki poziom podaży nieco ustabilizowały stawki czynszów na rynkach regionalnych;
- Rekordowa liczba transakcji na rynku inwestycyjnym — 38. Łączny wolumen transakcji wyniósł 1,4 mld euro, co było drugim najwyższym wynikiem w historii;
- Wynagrodzenia sektora magazynowego wzrosły ze względu na duży popyt na pracowników, przy utrzymującym się dużym zróżnicowaniu w poszczególnych regionach.
Źródło: raport o rynku magazynowym „MARKETBEAT” firmy CUSHMAN & WAKEFIELD.
Wpływ pandemii COVID-19 na rynek magazynowy
Amerykański ekonomista, trader i filozof Nassim Taleb w swojej słynnej książce „Czarny łabędź. Jak nieprzewidywalne zdarzenia rządzą naszym życiem” pisał o wielkich, nieprzewidywalnych wydarzeniach, które nagle zmieniają świat. Pandemia COVID-19 stała się właśnie takim „czarnym łabędziem”, największym od kryzysu z 2008 roku. Setki tysięcy biznesmenów na całym świecie poniosło ogromne straty, całe branże zostały praktycznie sparaliżowane, na przykład turystyka międzynarodowa.
Na tle innych dziedzin gospodarki rynek magazynowy dość dobrze poradził sobie z tym wyzwaniem. Mimo dość trudnej sytuacji i paniki wśród inwestorów na początku wprowadzania ograniczeń, ten segment rynku zaczął się relatywnie szybko dostosowywać i wręcz czerpać korzyści z sytuacji.
Popyt na magazyny i hale zaczął rosnąć jeszcze szybciej, niż oczekiwano ze względu na rozwój handlu internetowego i zawieszenie wielu firm. Pomimo wyraźnego trendu wzrostowego w ostatnich latach, e-commerce znacznie przekroczył wszelkie oczekiwania — dziś ponad 73% Polaków dokonuje zakupów w sieci. Wielu inwestorów zaczęło reinwestować pieniądze z sektora biurowego i handlowego w sektor magazynowy. Rekordową aktywność najemców na umowach krótkoterminowych (do dwóch lat) odnotowano w okresie od kwietnia do czerwca — 262 tys. mkw.
Dostarczona powierzchnia, tendencje, osiągnięcia
Polski rynek magazynowy, według raportu AXI IMMO, mimo wszystkich trudności okazał się całkiem udany. Całkowita powierzchnia przekroczyła 20 mln mkw (+12,6% r/r). W budowie są projekty o łącznej powierzchni 1,56 mln mkw., czyli -15,5% r/r. Popyt brutto od lipca do września wzrósł o prawie 50% w porównaniu z rokiem poprzednim i przekroczył 1,22 mln mkw., a łącznie od początku roku wynajęto ponad 3,5 mln mkw. Całkowita powierzchnia podaży netto wyniosła 641 tys. mkw. (-36% r/r).
Klimat inwestycyjny na polskim rynku magazynowym w 2020 roku okazał się bardzo dobry. W sumie od początku roku przedmiotem działań inwestycyjnych stały się nieruchomości przemysłowe i magazynowe o wartości ponad 1,9 mld euro. Tym samym bieżący rok stał się rekordowy pod względem aktywności inwestycyjnej. Największe zakupy nieruchomości magazynowych dokonały następujące firmy:
- GLP — 1,3 mln mkw (w tym 880 tys. mkw polska część portfela);
- Kajima Properties Europe i Savills Investment Management — 145 tys. mkw;
- Elite Partners Capital — 58,5 tys. mkw;
- LaSalle Investment Management — 25 tys. mkw.
Prognozy dla rynku magazynowego w przyszłym roku
W kolejnych kwartałach, według tego samego raportu o rynku magazynowym, warto przygotować się na dalszy spadek aktywności deweloperskiej, w tym w zakresie inwestycji spekulacyjnych. Dostępność finansowania może się zmniejszyć.
Trend wzrostowy różnicy popytu na nieruchomości magazynowe pomiędzy różnymi sektorami może się utrzymać. Na przykład w handlu elektronicznym i sektorze dóbr podstawowych wzrośnie, a w branżach usługowych będzie nadal spadać (hotele, gastronomia, turystyka, rozrywka).
Jeśli mówimy o stawkach czynszów, to będą one relatywnie stabilne, o ile na rynku będzie dość duży odsetek pustostanów (obecnie to 8%). Jednak gdy zostanie mniej dostępnych nieruchomości magazynowych, można spodziewać się wzrostu stawek, szczególnie w obiektach magazynowych tak zwanej “ostatniej mili” w obszarach miejskich.
Podsumowanie i wnioski
Trzeci kwartał na rynku powierzchni magazynowych w Polsce charakteryzował się pozytywnymi nastrojami zarówno najemców, jak i deweloperów. Pod względem popytu netto i podaży nowej powierzchni Polska stała się drugim najbardziej aktywnym rynkiem w Europie.
Ponad 75% całkowitego zapotrzebowania na powierzchnię magazynową było związane z rozbudową i nowymi kontraktami. Najwięcej nowych powierzchni w tym roku pojawiło się na rynkach warszawskim, górnośląskim i wrocławskim — łącznie dostarczyły one 70% nowej podaży.Eksperci zwracają uwagę na pozytywny stan rynku magazynowego na tle innych segmentów gospodarki, zarówno w Polsce, jak i w innych krajach europejskich.
